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Anfitriones de Airbnb: así son los particulares que alquilan a turistas

Jaime vivía en San Sebastián, donde se compró un piso, y después se casó y se mudó con su mujer a Pamplona. Entonces cerró su casa “de soltero” y solo la usaba para ir de vacaciones o algunos fines de semana. Hace unos años escucharon que existía una web donde se podían alquilar pisos por temporadas, Airbnb, y decidieron comenzar a utilizarla en un momento en el que pensaba que la crisis podría llegar a afectarles, recuerda en conversación telefónica. El caso de Jaime es el que dio inicialmente sentido a un modelo como el de Airbnb que se ha ido de las manos en algunas ciudades por el uso de fondos de inversión o grandes propietarios y al que ahora se busca cómo poner coto.

Mientras España sigue batiendo récords de llegada de turistas, continúa el debate sobre la gentrificación del centro de algunas ciudades y se sigue hablando de cómo regular este fenómeno. El último informe de Airbnb cuantifica en 117.500 los huéspedes que están activos en su plataforma en España, con unos ingresos anuales de 3.400 euros de media por anfitrión.

En el caso de Barcelona, la plataforma en un informe señala que el 67% de los anfitriones alquila su vivienda habitual y que el 21% lo hace para evitar ejecuciones hipotecarias o desahucios. Mientras que en Madrid, estiman que el 56% de los anfitriones alquila su primera residencia y en ese mismo informe señalan que el 46% alquila parte de su casa para llegar a fin de mes. Los datos son similares a los que maneja el ayuntamiento, que en un reciente informe aseguraban que un 56% de los anuncios de Madrid eran de particulares. Por su parte, el colectivo ecologista Terraferida estima que entre 20 personas controlan el 17% de la oferta de Airbnb en Mallorca, una de las ciudades donde el conflicto está siendo más acusado.

“Me venía desde Pamplona a San Sebastián para darles las llaves y les explicaba sobre la ciudad, dónde ir a tomar pintxos, qué visitar”, cuenta Jaime al explicar cómo se organizaba para recibir a unos turistas que solían venir de países como Estados Unidos o Australia. Una experiencia un poco “caótica”, recuerda, en la que a veces era complicado cuadrar las agendas de llegadas. Ahora que ha vuelto a su ciudad ha decidido seguir alquilándolo y en total, lleva unos cinco años.

Respecto a las críticas que se han desatado alrededor de la gentrificación de las ciudades y de cómo afectan estos apartamentos a ellos, Jaime señala que en muchos casos estos apartamentos estarían vacíos si no se destinaran al alojamiento vacacional. En su caso, explica, cuando comenzó a alquilarlo lo necesitaba algunos fines de semana o en vacaciones, por lo que no lo habría alquilado para larga estancia.

El embrollo normativo

Como telón de fondo está el lío normativo de la regulación que afecta a las viviendas turísticas donde se juntan varias temáticas tanto sectoriales, como fiscales. El ministerio de Fomento asegura que son las comunidades las que tienen las competencias sobre turismo. Y estas no siempre se entienden con los gobiernos locales, con lo que en muchos casos la regulación está estancada.

Precisamente, el reglamento que ordena la vivienda turística en el País Vasco es uno de los ejemplos de regulación que suelen aparecer en las mesas redondas sobre este tema como ejemplo de colaboración entre la Administración y el sector. Esta normativa establece las condiciones para alquilar un apartamento turístico y cómo deben registrarse. Tras su aprobación, algunos ayuntamientos se plantean cómo aplicarlo, sobre todo, las ciudades más turísticas.

Es el caso de San Sebastián, donde el Ayuntamiento estudia si los pisos dados de alta en el registro cumplen con la normativa municipal. Por tanto, aunque cumplieran con el registro de la comunidad autónoma podrían estar incumpliendo la normativa local, lo que genera confusión entre quienes ponen su piso en alquiler.

Algo similar a lo que está analizando Madrid al tratar de frenar los pisos de Airbnb y la gentrificación de algunos barrios. El ayuntamiento busca marcar el límite para permitir que los ciudadanos puedan alquilar su vivienda durante periodos cortos de tiempo pero trata de evitar que grandes compañías se dediquen a pisos turísticos y sea realmente un negocio entre particulares. En la actualidad, un decreto de la comunidad marca las características que deben cumplir los alojamientos turísticos. Sin embargo, el ayuntamiento considera que por el plan urbanístico la actividad comercial solo puede darse en los bajos y las primeras plantas de los edificios residenciales. En este caso se abriría el melón, de dónde está el límite  de actividad comercial.

El ‘home sharing’ o cómo alquilar parte de tu casa

Dentro del alquiler turístico se plante el debate de dónde está el límite entre alquiler profesional y particular (lo que en el sector denominan home sharing). Algunos ayuntamientos, como el de Madrid, se centran ahora en cómo diferenciar y regular ese alquiler turístico de la casa en la que normalmente vives, el que te da unos ingresos extra al mes, y el profesional, el de una vivienda que se dedica únicamente a ser alquilada y no es la residencia habitual de nadie, que puede ser de un particular o de una empresa.

En este tema, el Gobierno no ve necesarios cambios en la normativa de alquiler. “No pensamos que sea necesaria una modificiación de la LAU”, contestó el ministro de Fomento al ser preguntado si el Ejecutivo no se plantea una regulación del home sharing y deja la normativa en manos de las comunidades autónomas. A esto hay que sumar que la CNMC está recurriendo varias normativas regionales relativas al alojamiento turístico porque considera que algunos de sus apartados frenan la competencia. Esto complicaría la inclusión de una limitación de días.

Laura, otra anfitriona habitual de la plataforma, cuenta que ella alquilaba una habitación de su casa de Madrid para completar sus ingresos en una época en la que estuvo a temporadas en el paro. “No quería un compañero de piso a largo plazo, por eso me pareció útil Airbnb, ya que me facilitaba el contacto con gente que necesitaba un sitio donde estar por pocos meses”, cuenta. Ella estuvo alquilando una habitación de su casa en 2014 y 2015. Cuando su situación laboral se estabilizó, dejó de hacerlo porque además se fue a vivir su novio con ella y la casa se quedaba pequeña.

Respecto a la normativa, señala que no es sencillo saber lo que tienes que cumplir. “Es súper complicada”, apunta al hablar de cómo está regulado este tema. Un aspecto que le gustaría que estuviera más claro.

Añade que al haber vivido fuera de España y saber lo difícil que es encontrar un sitio para poco tiempo, también se juntaba esa parte sentimental o de ayuda, como se quiera definir. Antes, había practicado el coachsurfing, una comunidad que permite dejar el sofá de tu casa a alguien que viene de fuera de forma gratuita. 

El pago de impuestos

Otra de las críticas hechas a estos colectivos es el pago de impuestos. “El 100% de nuestros ingresos llega a nuestra cuenta”, apunta Jaime al hablar sobre las críticas de quienes dicen que no pagan impuestos y explica que él tiene la vivienda dada de alta en el registro del País Vasco.

Laura cuenta que “le parece mal el que haya gente que no pague impuestos si te lucras con algo así, que en el fondo da bastante dinero –si lo haces regularmente–, el beneficiario no está aportando a Hacienda lo que debería”. “También es cierto que es un tema mucho más complicado, porque el tema autónomos, lo complicado de la información sobre renta… parece que desde la administración tampoco se ponen las cosas fáciles para que los ciudadanos cumplamos con nuestras obligaciones”, añade respecto a esto.

La familia de Teresa lleva unos tres años alquilando un pequeño apartamento en el Puerto de Santa María (Cádiz) al que se accede por la misma puerta de la casa familiar, pero independiente de la vivienda principal. “Lo que ganamos, lo incluimos en la declaración de la renta”, cuenta y explica que con estos ingresos extra, hacen algún arreglo en la casa o lo utilizan para mejorar el apartamento.

“Lo solemos alquilar solo en verano y cuando no está toda la familia, porque somos varios hermanos y si estamos todos con sus parejas no cabemos en la casa”, dice. “Solemos dejar un detalle para los que llegan, como algo de fruta o información sobre lo que se puede hacer en El Puerto”, cuenta al hablar del sistema de valoración que existe. Añade que en general no han tenido problemas, solo una vez que aparecieron más personas de las apuntadas en la reserva.

Con los precios del alquiler subiendo, el reto de cómo regular los pisos turísticos sigue siendo uno de los debates abiertos del sector: dónde está el límite de uno u otro tipo, poner de acuerdo a administraciones y armonizar la regulación con las directrices europeas.

Parte de la batalla entre plataformas y administración reside en si estas páginas deben hacer una vigilancia activa de los anuncios que se publican en sus páginas. Las plataformas sostienen que ellas son un escaparate y que es la administración la que debe comprobar si los apartamentos que se publicitan en ellas cuentan con los requisitos adecuados y están dados de alta en sus respectivos registros. En medio de todo este embrollo normativo, la Unión Europea emitió el año pasado un documento recordando que en general estas plataformas “prestan un servicio a distancia por medios electrónicos y a petición de quienes van a recibir los servicios” que respaldaba la postura de las plataformas.

Aunque ahora falta por ver el fallo del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea en el caso de Uber. Aunque a priori parezcan dos temas diferentes, el fondo de la cuestiones prejudiciales planteadas al alto tribunal busca definir qué es una plataforma de este tipo y por tanto, cuál es la regulación que le atañe y ver si se mete a todas las plataformas en el mismo saco.

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