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Los gastos hipotecarios toman el relevo de las cláusulas suelo en la batalla de los hipotecados

Entre las trampas de las hipotecas firmadas durante la burbuja inmobiliaria que afloran años después, los gastos hipotecarios toman el relevo de las grandes batallas de los consumidores. Tan grande que pueden volver a disparar las quejas a las entidades después de que las aguas de las cláusulas suelo hayan vuelto a su cauce, según apunta el Banco de España en su última Memoria de Reclamaciones.

Este año ya se han presentado 8.000 reclamaciones, lo que según el Banco de España podría llevar a acabar el año sobre las 30.000. La razón de este cambio de tendencia, –las reclamaciones tuvieron su pico en 2013 con más de 34.000 para caer hasta las 14.500 de 2016– apunta el organismo, se debe a la “generalización” de las solicitudes para la devolución de los gastos de formalización de los préstamos hipotecarios tras la sentencia del Supremo que declaró abusivo que se atribuyeran todos los gastos del préstamo al consumidor.

Fue a raíz de una sentencia del Supremo de diciembre de 2015 contra Banco Popular y BBVA, que anuló algunas cláusulas de hipotecas de los dos bancos por considerarlas abusivas, la que marcó un punto de inflexión al considerar abusivo que todos los gastos de la hipoteca recayeran en el cliente. Tras esta, hubo una cascada de sentencias a favor de los consumidores. Y de hecho, la gran banca comenzó a cambiar las condiciones de sus hipotecas repartiendo los gastos aunque dejando los más cuantiosos para que los pague el cliente. Sin embargo, en muchos casos las entidades todavía se resisten a devolver nada sin acudir a los tribunales.

“Había comprado la vivienda en una inmobiliaria, que me gestionó el tema con el banco. Cuando fui a firmar la hipoteca me dijeron firma aquí, aquí y aquí”, cuenta Estefanía al explicar cómo fue la firma de su préstamo en 2007 y cómo pagó todos los gastos que le decían. “Eso ellos te iban diciendo cuanto era y te lo quitaban de la cuenta”, apunta. Estefanía recuerda que en el momento del boom no se hablaba ni de claúsulas abusivas, ni de cláusulas suelo y que no fue hasta hace unos meses cuando supo que podía reclamar esto.

Estefanía es uno de las ocho millones de clientes, según los cálculos Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), a los que las entidades se resisten a devolver lo cobrado. “Los bancos responden a las reclamaciones diciendo que sus cláusulas sí que son transparentes”, dice Patricia Suárez, presidenta de la asociación. En este contexto, un juzgado mercantil de Madrid ha admitido a trámite dos demandas colectivas presentadas por la asociación, que espera que se admita una tercera.

La primera demanda va contra Santander, Caixabank, Bankia y Sabadell, mientras que en esta segunda se encuentran los clientes de Bankinter, Popular, Pastor y Abanca. La tercera, que todavía no ha sido admitida, incluye a Kutxabank, Deutsche Bank, ING y Banco de Caja España. Los gastos hipotecarios que se reclaman son los del notario, los del Registro de la Propiedad, impuesto de actos jurídicos documentados, verificación de la situación registral, tasación y gestoría. No solo se refieren a los gastos iniciales de constitución de la hipoteca, sino también a los de su modificación, subrogación y cancelación.

Con este movimiento esperan que esté incluida la mayoría de la banca española para que así se facilite la devolución de estos gastos hipotecarios. Algo que se están resistiendo a hacer, según apunta Suárez. Incluso en el caso de BBVA, que está dentro de la sentencia del Supremo, señala que la entidad se resiste a devolver en algunos casos enviando una carta en la que señalan que la cláusula no es igual a la que se juzgó.

¿Cuánto se paga de gastos de formalización?

La OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) estima que el importe medio de los gastos de formalización de hipotecas cobrados de forma “abusiva” por los bancos se sitúa en los 3.380 euros. Otras fuentes apuntan que para una hipoteca media, los gastos de gestoría y notaria podrían ascender a unos 1.500 euros. A esto habría que sumar los impuestos como el de Actos Jurídicos Documentados (este en el cambio de nuevas condiciones no lo asumen los bancos) que supone la parte más abultada de la factura al ser de entre un 0,5% y un 1,5% del valor del piso dependiendo de la comunidad autónoma.

“Confiabas en el banco y como ellos te decían que tenías que pagar los gastos no te planteabas más. El banco te proporcionaba al notario, que te lo leía todo rápido y tú lo firmabas”, cuenta Carlos, otro cliente bancario que ahora se plantea reclamar los gastos que pagó al formalizar su hipoteca hace 20 años. “Son unos gastos que en aquel momento no sabías que no lo tenías que pagar y que ahora te das cuenta, como en otras cosas, que te engañaban”, dice.

Una vez admitidas a trámite las demandas colectivas, el juzgado ha dado un plazo de dos meses para que se puedan sumar otros afectados. En el caso de la primera demanda el plazo termina el 1 de septiembre y en la segunda, el 3 de ese mismo mes. Además, el ministerio fiscal se ha personado también en estas demandas.

En el caso de las cláusulas suelo, el Gobierno creó un mecanismo extrajudicial con el objetivo de evitar el atasco de los juzgados y evitar una avalancha de demandas tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE. Aunque en este caso, las asociaciones de consumidores también han detectado irregularidades en las respuestas de los bancos.

Fernando es otro cliente que estuvo hipotecado (ya tiene cancelado el préstamo) y que explica que está esperando a demandar hasta ver si ocurre lo mismo que con las cláusulas suelo y se crea un mecanismo oficial de reclamación.  Respecto a la respuesta que les está dando el banco dice que de quitan esperanzas de conseguir algo”, concluye.

¿Por qué una demanda colectiva? Después de que el Tribunal Supremo respaldara la posibilidad de interponer demandas colectivas en caso de abusos sufridos por la comercialización de productos bancarios, las asociaciones de consumidores han interpuesto varias relativas a este tema. Por ejemplo, Adicae lo hizo con una macrodemanda sobre cláusulas suelos en las que se incluía a prácticamente la totalidad de la banca.

Esta es una forma para agrupar casos similares, por lo que se evita colapsar juzgados o ralentizar el procedimiento judicial, según apunta el letrado Agenor Gómez que trabaja con Asufin.”El fundamento de la declaración de nulidad no es tanto la falta de transparencia como el desequilibrio impuesto por los bancos a su favor”, señala el letrado. Este desequilibro es el que hace que recaigan sobre los consumidores la totalidad o mayor parte de los gastos.

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